本文詳細介紹了土地基礎的20個問題，實務性很強，建議您保存或收藏，方便隨時查閱，小編整理目錄如下：

1、土地劃分的三種類型

2、建設用地分幾類？各是什么含義

3、建設用地使用權如何取得

4、哪些土地使用權可以通過劃撥獲得

5、哪些土地使用權可以通過協(xié)議出讓獲得

6、哪些土地使用權必須通過招拍掛獲得

7、什么是宗地

8、什么是紅線圖

9、什么是邊角地、夾心地、插花地

10、什么是容積率、建筑密度、樓面地價

11、建設用地使用權轉(zhuǎn)讓有何要求

12、什么是土地增減掛鉤

13、什么是耕地占補平衡

14、什么是全域土地綜合整治

15、農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設用地要經(jīng)過哪些程序

16、什么是儲備土地

17、什么是生地、毛地、凈地、熟地

18、什么是土地一級開發(fā)

19、土地一級開發(fā)流程有哪些

20、土地一級開發(fā)有哪些模式

（一）根據(jù)土地所有權分類

土地所有權是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國成立后，廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。

土地使用權是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，而農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農(nóng)民集體土地使用權可分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

（二）根據(jù)土地用途分類

建設用地按用地性質(zhì)一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

（一）商服用地

商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉毞譃榕l(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

（二）綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地所構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用9地，科研設計、辦公綜合用地等。

（三）住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌０ǎ撼擎?zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

（四）工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地

二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地

三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地

（五）其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。

（一）劃撥

根據(jù)《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥的土地不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

由于承擔公共項目的職責，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

（二）出讓

出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。出讓的土地使用權人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權，可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

1.招標

招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

2.拍賣

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3.掛牌

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得

（一）黨政機關和人民團體用地

1.辦公用地。 

2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。 

（二）軍事用地
 （三）城市基礎設施用地

1．供水設施 

2．燃氣供應設施

3．供熱設施

4．公共交通設施

5．環(huán)境衛(wèi)生設施    

6．道路廣場 

7．綠地

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權可通過協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規(guī)劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協(xié)議方式供應；

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準的相鄰建設用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設用地使用權以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發(fā)建設用地使用權，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；

土地使用權人的權屬界址范圍內(nèi)的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。

紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。

（一）邊角地

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發(fā)〔2019〕34號：

《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》：

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標（以下簡稱節(jié)余指標）由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設用地指標的增加，減是指農(nóng)村建設用地指標的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾，將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設用地緊缺的城里，城里購買了多少指標，就可以增加利用多少耕地，將這指標一增一減進行跨區(qū)域掛鉤。

耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母亍Ｕ加酶氐膯挝灰撠熼_墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》

“全域土地綜合整治是以科學規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實施單元，整體開展農(nóng)用地、建設用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護修復等，對閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪量臻g綜合治理的活動。”

（一）預選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。

（二）編制建設項目可行性論證

確認該農(nóng)用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

（三）提出用地預審申請

（四）辦理手續(xù)、繳納審批費用

（五）提出項目用地的正式申請

（六）各級政府審批

按照《土地管理法》有關規(guī)定，建設占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的審批權限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，由國務院批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。

上述以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

▲征收土地的審批權限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務院批準（近期已試點下放權限至8省市），其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

除此之外的單獨選址建設項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務院批準。

▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

（七）辦理征地手續(xù)

由國土資源局具體負責對該農(nóng)用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

（八）領取用地批準文件

國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

（九）繳納出讓費，獲得土地使用權

土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

（一）土地儲備

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。

（二）土地儲備機構(gòu)

《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)應為縣（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。國土資源主管部門對土地儲備機構(gòu)實施名錄制管理。

一般而言，生地、熟地重點著眼于建設；而毛地、凈地更多著眼于出讓。

（一）生地

生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

（二）毛地

毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地。

（三）凈地

凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設施的土地。

與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設施的土地。從物質(zhì)的角度來講，凈地是指完成基礎設施配套，場地內(nèi)達到開工條件的土地；從權屬的角度看，凈地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。

（四）熟地

熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。

從生地到熟地的過程就是土地一級開發(fā)的訴求。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

（一）、土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

 

一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。

各模式對比